Гоцкин Александр
Основатель и руководитель АН "Полярная звезда" Записей в блоге: 7 Комментариев к записям: 123 |
В сделках с недвижимостью мелочей не бывает. Не превращайте ее в беззаботную прогулку по минному полю. Одна ошибка и ....24.04.2013 Покупка квартиры является одним из важных и счастливых моментов в жизни человека. Порой человек долгие годы копит средства на приобретение жилья, или берёт ипотечный кредит на его покупку, поэтому в подобных сделках не может быть мелочей. Для непосвященного человека рынок недвижимости таит в себя массу вопросов. Опираясь на свой практический опыт, могу с уверенностью сказать, что в сделках с недвижимостью не все так однозначно. Я и сейчас, не часто, но прибегаю к дополнительным консультациям специалистов различных учреждений при подготовке какой-либо сделки. Есть базовые стандарты, базовый пакет документов, но есть человеческий фактор, его влияние огромно. За каждой сделкой кроются потребности человека, ожидания желаемого результата. Прибавить к этому психо-эмоциональное поведение участников сделки, юридические нюансы, длительность процесса во времени и получим многогранную, хрупкую, парой напряженную до грани, структуру сделки, которую нужно бережно донести до этапа ее завершения. Моя деятельность в сфере недвижимости Иркутска началась с 1992 г. (А началом становления этого рынка можно считать принятие закона о приватизации жилья летом 1991 г.) Мне далеко не безразлична ситуация на современном рынке недвижимости. Именно поэтому я принял предложение данного портала о ведении блога и готов по мере своих сил и знаний отвечать на вопросы, которые возникают у граждан при сделках с недвижимостью или взаимодействии с риэлторами. А так же, я призываю уважаемых коллег обсуждать проблемы рынка, касающиеся профессиональных его участников. |
| Поделиться | Просмотров записи - 13926 |
| Имя | Сообщение |
|---|---|
| Гоцкин Александр 08.05.2013 | Добрый день, Анна. По моему глубокому убеждению, заключение договора на оказание услуг с агентством правильное и цивилизованное поведение продавца объекта. Попробую перечислить преимущества, которые получает клиент от такого договора: - Стороны взаимодействуют в правовом поле (четко определены стороны, права, обязанности, стоимость, вознаграждение агентства, фиксируются лица, осмотревшие объект); - При заключении договора выстраиваются прозрачные отношения сторон, что исключает обман, недопонимание, оговорки и т.п. - Агентство получает гарантию оплаты своей работы, что мотивирует агента на активную работу и дополнительную рекламу по продаже объекта. Согласитесь, агентство в своей рекламе предлагает купить квартиру, которая не принадлежит агентству, и не имеет никакого письменного подтверждения прав на ее рекламу. Попросту говоря, агентство вводит покупателя в заблуждение. А это уже сродни мошенничеству. Но, мы все знаем, что вина в этом случае не агентства, а продавца. Желание собственника понятно – «Не хочу ни перед кем и ни за что отвечать!», «Найдете покупателя, затем и поговорим». Выставляют свои объекты, что называется, «собакам на драку». При этом продавец уверен, что десятки агентств в едином порыве начали активно продавать его объект, не жалея времени и средств. Все это заблуждение. Вспомните, много ли для вас делают бесплатно компании в другом бизнесе? Чаще всего все происходит по предоплате или после подписания договора. Что на самом деле происходит, когда вы не желаете продавать квартиру в одном агентстве? Вы обзваниваете агентства. Думаю, терпения у вас хватит фирм на 20. Выбрали вы их по алфавиту, с кем предстоит иметь дело в будущее, кому доверите документы и с кем будете проводить сделку, будет для вас загадкой до подбора покупателя. Но, допустим, вы любите сюрпризы. Идем дальше. Из 20 фирм, получивших информации, она попадет в рекламу в 10 фирмах и далеко не во всех нужных источниках появится. Появится с разным вознаграждением, путая при этом покупателя. Агентства начинают борьбу за покупателя и снижают цену вашей квартиры в надежде на торг. Таким образом, квартира, которую продают несколько агентств, продается по минимальной цене, обусловленной не ситуацией на рынке, а способностью риэлтора «уторговать» продавца. И поскольку у агентства нет с Вами никаких договоренностей по величине вознаграждения, то двигая вас по цене, риэлтор может и не выполнять просьбу покупателя, а просто увеличивать свое вознаграждение. Но обвинять риэлтора в этом случае нельзя. Вина ваша, вы предложили работать риэлторам по «законам джунглей» и они вынуждены так поступать. Таким образом работая «со всеми» вы не получаете качественной услуги, полной рекламной поддержки, прозрачных отношений при определении вознаграждения и корректировки цены объекта и продаете свою квартиру по минимальной стоимости. Все это исключает заключенный эксклюзивный договор. Кроме того: - При эксклюзивном договоре за объектом закрепляется агент, отвечающий и отчитывающийся за работу с ним. Агент осуществляет активное продвижение объекта (совершает дополнительные действия к общим, установленным в агентстве). Агент сильно мотивирован и заинтересован в продаже именно Вашего объекта. - При эксклюзивном договоре сокращаются ненужные контакты: экономиться Ваше время, обеспечивается безопасность. - При эксклюзивном договоре квартира продается по максимальной стоимости. (Объявление уникально, цена прозрачна, снижение стоимости происходит не в связи с конкурентной борьбой агентств за покупателя, а по объективным причинам и согласовывается с продавцом). - При эксклюзивном договоре производится юридическая экспертиза документов уже на старте отношений и по ее результатам даются рекомендации собственникам. Это сокращает сроки сделки и увеличивает спрос. Многие думают: «5 агентств продадут быстрее, чем одно» – это не так. Цель агентства - разместить информацию везде, где ее может увидеть потенциальный покупатель. Одно мотивированное агентство это сделает лучше и полнее. Например, в моем агентстве эксклюзивный объект размещается в 23 источниках информации (часть из них платные). Это ежедневная и нудная работа агента. Согласитесь, без гарантированного вознаграждения этим заниматься нет желания. Есть так же такой инструмент на рынке, как ПОНИ (профессиональное объединение «Недвижимость Иркутска»). Участники ПОНИ выставляют свои эксклюзивные объекты в общую закрытую базу и делятся вознаграждением со своими коллегами. Таким образом, договор с агентством, состоящим в ПОНИ, равносилен заключению договора с 40 компаниями! На вас будут работать более 300 агентов. Но по одной фиксированной стоимости и без двойной комиссии! Поэтому, эксклюзивный договор нужен не только агентству, но даже в большей степени продавцу квартиры. |
| Ответить с цитированием · Ответить | |
| Анна 08.05.2013 | Добрый день, Александр! Мы собираемся продать квартиру, позвонили в одно агентство, чтобы проконсультироваться. Там нам сразу предложили заключить эксклюзивный договор. А мы как-то боимся, нам кажется, что это ограничивает наши возможности, страшно потратить время в пустую. Есть ли такая вероятность? Какие пункты должны быть в договоре, чтоб он максимально защищал наши интересы? |
| Ответить с цитированием · Ответить | |
| Гоцкин Александр 29.04.2013 | Вы правы, Глеб. Разрешение органов опеки требуется, если ребенок собственник или сособственник отчуждаемой квартиры. В вашем случае не требуется. |
| Ответить с цитированием · Ответить | |
| Глеб 29.04.2013 | Здравствуйте. Решил продать квартиру, единоличным собственником являюсь я. В квартире зарегистрирован еще и мой несовершеннолетний сын. Хочу выписаться сам и ребенка. Как я понимаю, разрешение Минсоцразвития не требуется. Если не прав, то поправьте меня. |
| Ответить с цитированием · Ответить | |
| Гоцкин Александр 29.04.2013 | Риски совершения мошеннических действий, конечно, увеличивается. Но, то, что агентство просит ознакомиться с документами – это нормально. Необходимо определить объем будущей работы и время на подготовку сделки, а так же исключить непреодолимые юридические препятствия. Копию паспорта – не рекомендовал бы, если нет уверенности в агентстве. Отсканируйте и отправьте копии документов, а не подлинники. Вы не сказали, как выбирали агентство и насколько ему доверяете. Несколько рекомендации при продаже квартиры в другом городе: 1. Найти одно агентство по надежной рекомендации. 2. Если получить рекомендацию не возможно, то выберите сами, руководствуясь следующими критериями: время работы на рынке (10 лет – хорошо), наличие офиса, работающего сайта, членство в профессиональных объединениях, поищите негативные отзывы в интернете, поговорите лично, попросите договор на оказание услуг для анализа. Удачи. |
| Ответить с цитированием · Ответить | |
| Ольга 27.04.2013 | Может быть и наивный вопрос, но волнующий ... Планирую продавать квартиру в другом городе, собственниками которой являются мои сыновья (6 и 10 лет) и муж. АН запросило скан со всех документов на квартиру+паспортов. Волнуюсь, не могут ли нечестные риелторы продать эту квартиру пользуясь моими сканами документов? Есть ли вероятность подделки?? |
| Ответить с цитированием · Ответить | |
| Гоцкин Александр 26.04.2013 | Александр, вы что-то прокомментировали? |
| Ответить с цитированием · Ответить | |
| Гоцкин Александр 26.04.2013 | Спасибо, Ирина. Когда-то и я делал первые шаги в качестве риэлтора. И благодарен своим клиентам, которые поверили в меня на том этапе моей деятельности. Согласен с оценкой отношения некоторых агентов к своей работе. В среднем россияне совершают сделку с недвижимостью 1 раз в 15 лет. И, как правило, объект недвижимости – это самое дорогое, что имеет гражданин (в материальном смысле). Следовательно, и отношение к сделке должно быть соответствующее. Хорошо, когда агент обладает таким качеством, как эмпатия (способность человека встать на место другого). Тогда отношение к каждой сделке будет как к своей. Прибавить к этому профессиональный опыт и все в порядке. Горе-агентам позволяют работать и оставаться на этом рынке наши уважаемые клиенты. Потому что у нас нет культуры выбора посредника. Клиент платит большие деньги и, сталкиваясь с безграмотными агентами, не понимает за что. Если бы клиент, приходя на рынок, в первую очередь выбирал себе профессионального помощника и с ним решал поставленные задачи, тогда «поросятам» пришлось бы стать высококлассным специалистом, или уйти с этого рынка голодным. За преимущество первоочередного выбора посредника, а не объекта, говорит и тот факт, что в век современных технологий отдельно взятый профессиональный риэлтор обладает практический полной базой объектов недвижимости, продаваемых в городе. А так же владеет всеми инструментами для грамотного продвижения вашего объекта на рынке. Кроме того, среди наиболее прогрессивных агентств недвижимости, существует партнерское соглашение о разделе комиссионных. Это избавляет их клиентов от двойной комиссии. С уважением, Гоцкин Александр. |
| Ответить с цитированием · Ответить | |
| Константин 26.04.2013 | Согласитесь Ирина профессионала в любой отрасли днем с огнем не найти, чтоб выполнил свою работу в срок, качественно, за умеренные деньги...так и в случае с агентом по недвижимости настоящий дока на вес золота! |
| Ответить с цитированием · Ответить | |
| Александр 25.04.2013 | где мой комментарий дамы и господа? |
| Ответить с цитированием · Ответить | |
| Гоцкин Александр 25.04.2013 | Если договор был зарегистрирован в БТИ в соответствии с требованиями на тот момент, то ДА. (при условии постановки объекта на кадастровый учет) |
| Ответить с цитированием · Ответить | |
| zh7457 25.04.2013 | Здравствуйте. На руках имею договор мены 1994 года. Свидетельсво о собственности не получила до сих пор. Могу идти на сделку купли-продажи без Свидетельства? |
| Ответить с цитированием · Ответить | |
| Ирина 24.04.2013 | Правильно,ВЫ профессионал,а то обратишься в АН, риэлтеры начинают показывать и говорить о сделке с недвижимостью, как будто ,пучок редиски продают.Реальных специалистов практически очень мало. |
| Ответить с цитированием · Ответить |
Только зарегистрированные пользователи могут добавлять комментарии.
Зарегистрируйтесь или войдите в свой личный кабинет.
Вход через социальные сети
 Войти через ВКонтакте
|
 Войти через Facebook
|
 Войти через Одноклассники
|
Следить за обсуждениемВы можете получать новые сообщения в этой ветке дискуссии по электронной почте. Оставьте свой электронный адрес и мы отправим вам новые сообщения, как только они появятся. |
* В соответствии с Правилами сайта, Администрация сайта не несет ответственности за информацию, публикуемую в данном разделе. Ответственность за содержание и достоверность информации, в том числе перед третьими лицами, несет субъект, разместивший информацию.
|
|
|
