Елена Папсуева: «Застройщики и риэлторы должны понять, что сегодня на рынке недвижимости главный – покупатель»

23 марта 2010 года

Своим мнением о состоянии иркутского рынка недвижимости и возможных перспективах развития поделилась генеральный директор ООО ПКФ «Квартирный вопрос» Елена Папсуева.

Прошедший год оказался для рынка недвижимости не самым удачным и, на мой взгляд, не был отмечен яркими событиями. Его основным итогом можно назвать формирование нового рынка кризисного периода: паника и неразбериха успешно преодолены, на рынок возвращается ипотека, девелоперы заявляют о новых проектах, ритейлеры открывают новые магазины – однако стагнация продолжается, активность рынка далека от докризисной. Эксперты дают осторожные прогнозы, достоверно предсказать развитие событий не берется никто. Все будет зависеть от тенденций в мировой экономике, считают они, но мне кажется, многое будет зависеть от развития экономической ситуации именно в России, а если быть точнее, от самого региона.
Меня часто спрашивают, будет ли рост цен на рынке недвижимости Иркутска. Рост цен в Иркутске сдерживается одним неоспоримым фактором: текущие доходы у населения упали. Ипотека доступна не всем, заемщик – частный предприниматель получить ее не может. Отсюда два возможных сценария развития событий.

Первый. В 2010 году рост цен будет плавным и начнется не раньше осени, хотя уже сейчас есть небольшое подорожание в определенных сегментах рынка. При этом возможно, что отдельные категории жилья подорожают сильнее, чем другие, в то время как на некоторые сохранится падение цены. Как показывает практика, сегодня людей больше интересуют новостройки – спроса на квартиры с маленькими комнатами в панельных домах нет. Если же собственник назначает неадекватно завышенную цену, то продается такая квартира очень долго.

Не исключен и второй сценарий. Продавцы, воодушевленные небольшим оживлением на рынке, начнут повышать цены, причем это повышение будет обосновано скорее психологическим фактором, чем экономическим. Скачок цен может привести к очередной стагнации: покупатели не будут готовы приобретать квартиры по растущим ценам. Начнется противостояние продавца и покупателя. Рынок замрет. Проиграют все. Когда кто-то оптимистически заявляет, что нас в очередной раз спасут ипотека и жилищные сертификаты, я не могу с этим согласиться.

По моему мнению, в октябре произошел некий перелом в настроениях граждан: количество желающих взять жилищный кредит начало расти, многих привлекла низкая цена недвижимости, некоторые посчитали, что стоимость жилья достигла «дна», а процентные ставки снижаются – и люди пошли за кредитами. Снижение процентных ставок по ипотеке и либерализация условий кредитования сделали свое дело: российские банки наращивают темпы выдачи ипотечных кредитов – можно было прочитать в любых СМИ.

Сегодня на рынке Иркутска существует множество различных ипотечных программ. Заемщиков, которые оформляют кредит с нашей помощью, привлекают ипотечные программы Сбербанка РФ. Не только потому, что у Сбербанка самые привлекательные процентные ставки, – здесь можно использовать материнский капитал. Чаще всего сумма ипотечного кредита колеблется в диапазоне от 1 до 1,5 млн руб.
Не менее интересные программы для заемщиков действуют сейчас у Газпромбанка, ВТБ-24, Городского ипотечного банка, ВСТКБ, ИТБ, ОТП, РОСБАНКА, Далькомбанка, Связъ-Банка.

У каждой из них есть ряд параметров: сумма кредита, срок, процентная ставка, размер первоначального взноса, условия досрочного погашения, размер комиссии за выдачу кредита и т.д. – общее число таких параметров может быть более пятидесяти; заемщику не всегда легко разобраться самостоятельно, какую программу кредитования выбрать: с «фиксированной» процентной ставкой или «плавающей».
При продаже ипотечного кредита сделку можно считать завершенной, когда будет приобретен объект недвижимости. Что мы замечаем сегодня? Покупатели, обладающие ограниченными финансовыми возможностями, приобретают те объекты, у которых привлекательная цена и которые подходят под ипотеку. Но рано или поздно этот спрос также иссякнет. Сейчас дешевых квартир практически не осталось. А доступность ипотеки, вопреки устоявшемуся мнению, это не только низкие процентные ставки по кредитам. Ведь по федеральной программе ипотечного кредитования, которую сейчас предлагает достаточное количество банков, ставки уже вполне доступны. Помимо того, что у людей должны быть реальные доходы, чтобы выплачивать ипотеку, у них должна быть реальная возможность их подтвердить и быть одобренными банками с точки зрения самой процедуры кредитования. Иными словами, финансовые возможности населения все равно остаются ограниченными.

Далеко не каждый покупатель квартир следит за постоянно изменяющейся динамикой не только цен, но спроса и предложения в определенных сегментах рынка жилья. А именно этот фактор и определяет тенденции последних месяцев. После длительного застоя с рынка было выбрано самое дешевое жилье, преимущественно небольшие строящиеся квартиры в практически сданных домах или однокомнатные – на вторичном рынке. Мотивацией служит, конечно, желание решить наболевший квартирный вопрос. С начала года в нашу компанию постоянно поступают звонки от потенциальных покупателей, которые имеют на руках сумму 1-1,3 млн руб. Но квартир по таким ценам очень немного, и только в отдаленных районах. Мы столкнулись с тем, что сегодня стало действительно много «смотрящих». Если раньше клиент смотрел 5-6 квартир, то сейчас ему нужно сравнить 10, а иногда и больше, вариантов. Собственники не хотят продавать свою недвижимость дешевле, потому что на просмотры ходит много народу, тем самым, создавая иллюзию колоссального спроса на их объект.

Покупатели с «чистыми деньгами» отдают предпочтение квартирам в домах не старше 5-10 лет или сданным новым квартирам, или квартирам на «выходе» Тоесть подавляющее большинство хотят выехать из типового старого жилья в новые дома и квартиры улучшенной планировки, желательно в лучшие районы.
Застройщики и риэлторы должны понять, что сегодня главный на рынке недвижимости – покупатель. Именно он приносит деньги, благодаря которым этот рынок функционирует. Надо учитывать потребности покупателя: строить доступные квартиры меньшей площадью и сдавать их не в черновом варианте, а с нормальным ремонтом.

Поэтому сейчас передо мной и моими коллегами стоит одна задача- убедить собственника не завышать стартовую стоимость жилья. В конечном итоге именно от продавца зависит решение – пойти на встречу покупателю и продать объект по предлагаемой им цене или нет. Это его право. Начинать с привлекательной стоимости объекта гораздо лучше, чем не иметь того, с кем можно торговаться.

Максимально возможная на рынке цена определяется не продавцом, не оценщиком и даже не мной – риэлтором. Она формируется мотивированными квалифицированными покупателями, которые убедились, что перед ними лучший объект, предлагаемый к продаже в данном сегменте.

Завышая стартовую стоимость, мы тем самым помогаем продать другие, более привлекательные по цене объекты. Ведь покупатель недвижимости не приобретает первый, попавшийся ему по объявлению объект, а изучает рынок. Завышенной стартовой стоимостью мы, в первую очередь, отпугиваем мотивированного покупателя, создаем негатив по отношению к объекту. Сейчас продаются те квартиры, которые выставлены по правильной цене. Я всегда продавцам задаю вопрос: а ВЫ бы купили свой объект по этой цене сегодня?
В планах у правительства на этот год внести изменения в ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» и ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (проекты № 249802-5 и № 270087-5). Согласно этим документам намечено финансирование строительства малоэтажного жилья за счет Фонда на основе муниципального контракта в рамках комплексного освоения средств. Также Фонд получает полномочия по передаче участков в государственную и муниципальную собственность для создания объектов инфраструктуры за счет бюджета и продажи земли гражданам – собственникам строений на этих участках.

В случае принятия этих нормативных актов можно ожидать увеличения финансирования жилищного строительства от лица Фонда и активизации малоэтажного строительства. Кроме того, вероятна интенсификация использования земельных участков, пригодных для размещения малоэтажных жилых комплексов. Однако, учитывая экономическую ситуацию в стране, не стоит ожидать, что малоэтажное строительство приобретет значительные масштабы. У нас многое будет зависеть от местных региональных властей.

Елена Папсуева
Генеральный директор ООО ПКФ «Квартирный вопрос»
Более полную информацию можно получить на сайте www.kv-realty.ru.

Просмотров новости - 3257